Quante volte vi siete trovati nella spiacevole situazione di dover rincorrere un inquilino moroso?

Purtroppo, nella mia esperienza professionale, incontro quasi quotidianamente proprietari di immobili alle prese con questo frustrante problema.

Oggi voglio guidarvi, passo dopo passo, attraverso le possibili soluzioni che la legge offre, spiegando non solo cosa fare, ma soprattutto come farlo nel modo più efficace.

La morosità abitativa rappresenta una delle principali criticità nella gestione degli immobili locati. Come Avvocato esperta in materia di locazione, illustrerò in dettaglio tutti gli strumenti per ottenere il pagamento degli arretrati non riscossi dal conduttore e liberare l'immobile, con particolare attenzione ai tempi processuali e alle strategie più efficaci.

Azioni preventive e prime mosse: quando l'inquilino smette di pagare

Immaginate questa scena: il quinto del mese è passato da una settimana, ma sul conto non è ancora arrivato l'accredito dell'affitto. La prima reazione è spesso di preoccupazione mista a speranza - sarà un semplice ritardo? Prima di allarmarvi troppo, è importante muoversi con metodo.

Nella mia pratica, consiglio sempre di iniziare con un approccio amichevole. Una telefonata o una E-Mail cordiale possono chiarire se si tratta di un disguido momentaneo. Ricordo il caso della Sig.ra Rossi, che dopo un semplice sollecito scoprì che l'inquilino aveva semplicemente sbagliato l'IBAN nel bonifico. Problema risolto in 24 ore!

Tuttavia, quando i giorni passano e le scuse si accumulano senza che il pagamento arrivi, è il momento di passare a un approccio più formale. Una diffida scritta, meglio se inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC da parte di un professionista, diventa essenziale.

In questa comunicazione andrà specificato:

• L'importo esatto degli arretrati non riscossi;
• Un termine ragionevole per il pagamento (generalmente 15 giorni dalla data di ricezione della missiva);
• Le conseguenze legali in caso di mancato adempimento.
  

Quando il dialogo non basta:

Se nonostante la formale diffida ad adempiere la situazione non si sblocca, è tempo di considerare le possibili opzioni perseguibili, la cui scelta dipende dagli obiettivi che volete raggiungere.

Il decreto ingiuntivo: una soluzione rapida

Uno degli strumenti più efficaci che abbiamo a disposizione è il decreto ingiuntivo. Recentemente ho assistito un cliente che, grazie a questa procedura, ha ottenuto il riconoscimento del credito in soli tre mesi.
Il vantaggio? È un processo relativamente veloce ed economico, purché si abbiano tutti i documenti in ordine.

Ma attenzione: questa strada è percorribile solo se:

• il contratto di locazione è stato correttamente registrato;
• la documentazione riguardo i mancati pagamenti è chiara e completa;
• l'inquilino non ha sollevato contestazioni sostanziali.

La lunga marcia dello sfratto: procedura di sfratto per morosità

Quando invece l'obiettivo principale è rientrare in possesso dell'immobile, la procedura di sfratto diventa necessaria.

Qui purtroppo i tempi si allungano - nella migliore delle ipotesi contate almeno sei mesi, ma spesso si arriva anche ad anno.
Ricordo particolarmente il caso di un mio cliente, imprenditore con diversi immobili locati, che si è trovato bloccato in un'odissea giudiziaria durata 14 mesi.

La lezione? Agire tempestivamente è fondamentale. Ogni settimana di ritardo nell'iniziare la procedura si traduce in ulteriori mesi di affitto perso.

Fase 1: Citazione per convalida di sfratto

• Presentazione ricorso al Giudice di Pace/Tribunale
• Allegare:
  • copia autentica del contratto di locazione;
  • prova dei mancati pagamenti (estratti conto, quietanze);
  • copia della formale diffida con relativa ricevuta.

Fase 2: Udienza di comparizione

• prima udienza fissata a distanza di qualche mese;
• possibile tentativo di conciliazione;
• in caso di mancata comparizione dell'inquilino, ordinanza di sfratto.

Fase 3: Esecuzione forzata

• nomina di un ufficiale giudiziario;
• notifica del precetto (minimo 10 giorni prima dello sgombero);
• operazione di sgombero con forza pubblica (se necessario).

Recuperare i soldi: non procedere solo allo sfratto

Molti proprietari si concentrano solo sullo sgombero, dimenticando che l'obiettivo dovrebbe essere anche recuperare gli affitti non pagati.
Qui entrano in gioco strumenti come il pignoramento, che può essere rivolto:

• allo stipendio (fino a un quinto della retribuzione);
• ai conti correnti bancari o conto corrente postale;
• ad altri beni di proprietà dell'inquilino.

Un consiglio che do sempre ai miei clienti: prima di avviare una causa, vale la pena verificare se l'inquilino ha effettivamente beni pignorabili. Ho visto troppi casi in cui si è vinto il processo ma non si è riusciti a recuperare nemmeno un euro.

Le difese degli inquilini: come prepararsi

Non illudetevi che la strada sia sempre in discesa. Gli inquilini più scaltri spesso oppongono eccezioni come:

• presunti problemi di manutenzione dell’immobile;
• aumenti illegittimi del canone di locazione;
• difformità nell'immobile.

La chiave per prevenire queste difese? Documentare tutto. Tenete un registro di ogni comunicazione, conservate le ricevute degli interventi di manutenzione, e soprattutto registrate sempre il contratto. Queste semplici precauzioni possono fare la differenza tra una causa vinta in pochi mesi e un'annosa controversia.

Conclusione: agire subito, agire bene

Cari lettori, se c'è una cosa che ho imparato in anni di pratica è che con gli inquilini morosi non bisogna aspettare. Ogni mese di ritardo si traduce in migliaia di euro persi e in procedure più lunghe.
Nel mio studio offriamo sempre una prima analisi gratuita del caso, perché credo che la conoscenza sia il primo passo verso la soluzione. Se vi trovate in questa situazione, non esitate a contattarmi per valutare insieme la strategia migliore.
Ricordate: nella gestione degli immobili, essere proattivi non è solo una scelta, è un dovere verso il vostro patrimonio.

Avv. Benedetta De Paola

​Contattami per una consulenza.

"La tempestività è cruciale in materia di morosità locatizia. Ogni mese di ritardo può significare migliaia di euro di perdite. Agiamo subito per proteggere i tuoi diritti."