Acquistare una casa direttamente dal costruttore può essere una scelta vantaggiosa, soprattutto se si desidera avere un immobile nuovo, personalizzato e costruito secondo i più recenti standard.

Tuttavia, è fondamentale conoscere gli aspetti legali e i costi da sostenere, ciò anche al fine di evitare spiacevoli sorprese e garantire un acquisto sicuro.

Lo Studio Legale dell’Avv. Benedetta De Paola, nel corso degli anni, ha assistito numerosi clienti nell’attività di compravendita di case direttamente dal costruttore. Pertanto, sappiamo come è importante essere ben informati e tutelati sin dal primo giorno. In questo articolo esploreremo quello che c’è da sapere per un acquisto sicuro e consapevole, analizzando, non solo i vantaggi, ma anche le possibili insidie legate a questa particolare tipologia di compravendita.

In questo articolo, esploreremo:

1. i possibili rischi;
2. gli strumenti giuridici a tutela dell’acquirente;
3. i costida sostenere;
4. i consigli pratici per una compravendita senza rischi.
   

1) I rischi di acquistare una casa su carta o in fase di costruzione

Quando si sceglie di acquistare una casa in costruzione, il principale pericolo è quello di anticipare somme di denaro all’impresa costruttrice, senza avere la certezza che l’immobile venga ultimato e consegnato. Questo accade, ad esempio, qualora il costruttore dovesse trovarsi in difficoltà finanziarie. La legge, sul punto, ha previsto misure a tutela degli acquirenti.

La figura del Notaio incaricato per la compravendita, invece, vigila sul rispetto delle normative vigenti in materia.

Quando il progetto è solo su carta, generalmente i costruttori hanno già sostenuto ingenti costi, come l’acquisto del terreno o l’avvio dei lavori, che possono essere finanziati con debiti garantiti da ipoteche sui terreni. A questo punto è nell’interesse del costruttore vendere il maggior numero possibile di unità immobiliari, anche in fase preliminare, attraverso contratti che stabiliscono il prezzo di acquisto, le fasi di avanzamento lavori e i relativi pagamenti.

Se l’impresa dovesse affrontare una crisi economica, potrebbe essere soggetta a procedure concorsuali (meglio note come “fallimentari” o di “crisi d’impresa”). In tal caso, gli istituti di credito fanno valere le garanzie e il progetto potrebbe essere messo all’asta. In questo scenario, l’acquirente rischia di perdere le somme versate fino a quel momento, comprese le caparre e gli acconti per l’avanzamento lavori.

2) Tutele legali per chi compra casa dal costruttore

Per tutelarsi dagli scenari precedentemente descritti, è essenziale essere protetti da eventuali inadempienze del venditore. Ecco le principali garanzie previste dalla legge:

A) Contratto preliminare e garanzie

• Preliminare con clausole penali: è fondamentale che il contratto preveda termini certi per la consegna dell’immobile e sanzioni in caso di ritardo.
  
• Garanzia decennale: il costruttore è responsabile per 10 anni per i vizi strutturali (Art. 1669 Codice Civile).
  
• Garanzia biennale: copre i difetti di conformità (D. Lgs. 122/2005, recepimento direttiva U.E.).

B) Verifica della licenza edilizia e conformità urbanistica

Prima di procedere alla sottoscrizione, assicurarsi che il costruttore abbia tutte le autorizzazioni necessarie e che il progetto sia conforme alle normative vigenti.

C) Fideiussione bancaria o assicurativa

Se si versa un acconto, per legge il costruttore deve fornire una garanzia (fideiussione) che tuteli l’acquirente in caso di fallimento o inadempienza.

3) Costi da considerare nell’acquisto da un costruttore

Oltre al prezzo di vendita, ci sono diverse spese aggiuntive:

• Imposta di registro:
  • 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) sul valore catastale (se l’immobile è già registrato).
  • IVA al 4% (prima casa) o 10% (altri casi) se l’immobile è venduto “a planimetria”.
• Agenzia (se si acquista tramite un’agenzia di intermediazione immobiliare): di solito tra l’1% e il 3%.
• Notaio: per atto di compravendita e ipoteca.
• Catasto e ipoteca: circa Euro 200/500.
• Eventuali costi di personalizzazione dell’immobile: se si richiedono modifiche al progetto originale.
  

Detrazioni fiscali e agevolazioni

In base alla normativa vigente al momento della scrittura di questo articolo, esistono diverse agevolazioni fiscali che possono alleggerire il peso economico dell’acquisto di una casa dal costruttore. Di seguito le più rilevanti.

• Sisma Bonus Acquisti: Se si acquista un immobile di nuova costruzione dopo la demolizione di un edificio con una classe sismica inferiore, si ha diritto a un credito d’imposta fino a Euro 105.600,00, utilizzabile in 5 anni. Questo credito può essere ceduto alle banche.
  
• Ecobonus: In caso di demolizione e ricostruzione con permesso di costruire, è possibile usufruire di un credito d’imposta simile al Sisma Bonus, anche questo cedibile alle banche.
  
• Detrazione fiscale del 50%: È possibile detrarre il 50% del costo di costruzione in 10 anni, anche se questo credito non è cedibile.
  

Queste detrazioni offrono vantaggi significativi per chi decide di acquistare una casa nuova, soprattutto in contesti di ricostruzione e riqualificazione.

Ti ricordo che per verificare l’applicabilità al caso specifico è sempre necessario effettuare un confronto con il professionista competente.

4) Consigli pratici per un acquisto sicuro

1. Verificare la reputazione del costruttore: controllare recensioni, precedenti lavori ed eventuali controversie legali che lo riguardano.
   
2. Far visionare il contratto da un avvocato: evitare clausole vessatorie o poco chiare.
   
3. Richiedere un piano di pagamento graduale: legato all’avanzamento dei lavori.
   
4. Visita tecnica prima del rogito: assicurarsi che l’immobile sia conforme a quanto visonato solo su carta.
   

Conclusione

Acquistare una casa dal costruttore può essere una scelta conveniente, ma richiede attenzione agli aspetti legali e finanziari. Affidarsi a un professionista specializzato nel diritto immobiliare può evitare problemi futuri e garantire un investimento sicuro.

Lo Studio Legale dell’Avv. Benedetta De Paola, con la sua esperienza ventennale nel settore, offre una completa assistenza legale a chiunque desideri acquistare un immobile da costruttore. Siamo qui per guidarti in ogni fase dell’acquisto garantendo una tutela legale giuridica efficace e sicura, affinché il processo si svolga nel pieno rispetto della legge.

Se hai dubbi o necessiti di assistenza nella compravendita, contattami per una consulenza personalizzata.