1) Cos’è e a chi può interessare

Il c.d. “Rent to buy” è un contratto introdotto nel nostro ordinamento nel 2014 dal D.L. 133/2014, convertito in Legge 164/2014, con l’intento di ovviare alle difficoltà del mercato immobiliare, causate sia dalla mancanza di liquidità sia dalla difficoltà di ottenere un mutuo per coloro che intendono acquistare un immobile.
Detto contratto può essere stipulato, oltre che per immobili, anche per terreni agricoli o edificabili, così come per i fabbricati non ancora ultimati.

Con l’istituto del “Rent to buy”, il conduttore/acquirente può pagare il prezzo dell’immobile ratealmente, sino ad un massimo di 10 anni, con il vantaggio di poter ottenere l’immediata disponibilità del cespite. Dunque, il godimento del cespite non è fine a sé stesso, come accade nella locazione, ma finalizzato alla futura compravendita dell’immobile.

Il proprietario, di contro, riceverà un beneficio economico, rappresentato dal versamento di canone periodico da parte del conduttore/acquirente, sino a quando non verrà perfezionato l’atto finale di compravendita.

2) Come è strutturato un contratto di “Rent to buy”?

Dobbiamo distinguere chiaramente le due fasi in cui si articola l’istituto:

• concessione dell’utilizzo dell’immobile per effetto della stipula del contratto. Il concedente ha l’onere di consegnarlo al conduttore che, a sua volta, è tenuto a pagargli il canone pattuito, comprensivo sia della quota destinata all’utilizzo, sia di quella da imputare al prezzo di acquisto;
  
• il trasferimento della proprietà dell’immobile (solo eventuale) dal concedente al conduttore. Non vi è infatti un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita. Il conduttore, alla scadenza del termine convenuto, è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto del cespite. Qualora decidesse in tal senso, il concedente è obbligato a procedere alla cessione dello stesso. Se dovesse rifiutarsi, il concedente è tenuto a corrispondere al conduttore la parte dei canoni imputati al corrispettivo della vendita, oltre agli interessi legali e all’eventuale risarcimento del danno subito.

Dunque, nel contratto di “Rent to buy” devono essere ben esplicitate le due diverse componenti che determinano il canone da pagare:

• pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e
  
• prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.
  

Nel caso in cui, per l’una o l’altra delle due componenti, fosse indicato in contratto un importo meramente simbolico, il contratto dovrà ritenersi nullo, pertanto non dispiegherà i suoi effetti tra le parti.
Il conduttore può pagare i canoni convenuti anche mediante l’accollo di un eventuale mutuo stipulato dal concedente. In questa circostanza specifica, le parti dovranno disciplinare nel contratto le modalità di addebito dei canoni del mutuo.

3) Possiamo ritenerlo un istituto giuridico che garantisca tutte le parti interessate?

La mancanza di certezza circa l’effettivo trasferimento del bene alla scadenza contrattuale è un rischio che viene bilanciato dalla possibilità di ottenere un canone di importo generalmente più elevato rispetto a quello di una semplice locazione, in quanto comprende già una parte del prezzo della futura vendita, con la possibilità di prevedere che una parte di questa componente – prezzo sia trattenuta dal proprietario anche in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto (e dunque di mancata conclusione della vendita).

Infatti, qualora il conduttore decida di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine, il contratto cesserà di avere ogni effetto e il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile trattenendo l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo, mentre il conduttore avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita, comprensivo di interessi, così come indicato nel contratto.

E’ quindi essenziale che siano disciplinate attentamente e chiaramente le conseguenze del mancato acquisto da parte del conduttore, e sia definita con precisione la quota dei canoni che il concedente deve restituire in caso di mancato acquisto, unitamente agli interessi.

Inoltre, il contratto potrà essere trascritto ai sensi dell’Art. 2645 bis c.c.
In questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del Rent to buy e neutralizzando, al contempo, eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.

4) Obblighi del concedente e del conduttore

La normativa che regola i diritti e gli obblighi del concedente e del conduttore richiama la disciplina in materia di usufrutto.

Il conduttore, prima di prendere in consegna l’immobile, deve procedere all’inventario,  soprattutto qualora l’immobile venga concesso arredato.
Il conduttore deve inoltre dare idonea garanzia.

Spetta alle parti individuare nel contratto, il tipo di garanzia da prestare, ad esempio una garanzia simile a quella prevista per la locazione, ovvero un deposito costituito dal conduttore presso il concedente, non superiore a tre mensilità di canone (da calcolarsi con riguardo alla sola parte imputabile al pagamento dell’utilizzo).

5) Sulla ripartizione delle spese e sui poteri

Sono a carico del conduttore le spese e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria degli immobili e delle relative parti condominiali. Sono inoltre a carico del conduttore le riparazioni straordinarie causate dal suo inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Sono invece a carico del concedente le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali, se l’immobile è sito in un condominio. Se il concedente rifiuta di eseguire le riparazioni a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, il conduttore ha la facoltà di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine del rapporto senza, peraltro, dover corrispondere gli interessi. Il conduttore, prima di procedere all’esecuzione di riparazioni straordinarie, dovrà comunicarlo al concedente, legittimando così il suo intervento sostitutivo. Le spese delle liti, che riguardano tanto la proprietà quanto l’affitto, sono sostenute dal concedente e dal conduttore in proporzione del rispettivo interesse.

Nelle assemblee condominiali, il diritto di voto è così ripartito:

• spetta al conduttore, su ordini del giorno relativi all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni;
  
• spetta invece al concedente nelle altre deliberazioni, a meno che il conduttore intenda eseguire le riparazioni straordinarie; in questo caso l’avviso di convocazione deve essere comunicato ad entrambi.
  

Lo studio legale dell’Avv. Benedetta De Paola offre la propria assistenza e consulenza nella redazione della contrattualistica del “Rent to buy”, realizzandolo sulla base degli interessi concreti della propria clientela.

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