La Suprema Corte di Cassazione, con la recente ordinanza n. 17028/2025, ha ridefinito i confini esistenti tra i c.d. “vizi costruttivi” e “scelte progettuali errate”, rivedendo le diverse responsabilità che intercorrono tra il costruttore e l’appaltatore dei lavori.

Come noto, entrambe le fattispecie determinano per l’acquirente il diritto al risarcimentodel danno patito.

L’articolo 2055 del Codice civile, in ragione del principio della c.d. “Responsabilità solidale”, stabilisce che qualora il fatto dannoso fosse imputabile a più persone, tutte queste sono obbligate in solido al risarcimento del danno. Dunque, nel caso in cui il danno dovesse derivare sia da una cattiva progettazione sia da una errata esecuzione delle opere, il progettista, il costruttore e finanche il direttore dei lavori rispondono in solido nei confronti dell’acquirente /committente per i danni da lui patiti.

La novità più importante introdotta con la suddetta ordinanza della Corte di Cassazione è rappresentata dall’estensione del diritto alla garanzia anche per i difetti progettuali, che non viene meno neppure quando l’acquirente abbia preso visione o abbia formalmente approvato i progetti prima di effettuare l’acquisto.

Sul punto la Suprema Corte ritiene che il compratore non debba necessariamente essere in possesso delle competenze tecniche per valutare eventuali errori di progettazione.

Pertanto, l’acquirente ha tutto il diritto ad agire nei confronti del progettista e del direttoredei lavori per inadempimentocontrattuale, beneficiando della prescrizione decennale.

Per non perdere i diritti legati alla garanzia, è necessario:

• per i vizi generici (Art. 1667 Codice civile), difformità, imperfezioni, carenza di qualità che, tuttavia, non compromettono l’opera, denunciare l’accaduto entro 8 giorni dalla scoperta, l’azione deve essere avviata entro un anno dalla consegna dell’immobile;
  
• per i gravi difetti (art. 1669 Codice civile), difetti che incidono negativamente sugli elementi strutturali o funzionali dell’immobile. La garanzia dura dieci anni dall’ultimazione dei lavori e la denuncia deve essere presentata entro un anno dalla scoperta. Nella maggior parte dei casi la data della denuncia coincide con quella della perizia tecnica di un professionista (Architetto, Ingegnere, Geometra).
  

Per vizi costruttivi, si intendono i difetti di esecuzione manuale o tecnica da parte del costruttore o dall’appaltatore nella realizzazione di un immobile, oppure nella nonconformità di quest’ultimo agli accordi contrattuali intercorsi.

I vizi costruttivi più comuni possono riguardare: errori nella posa dei materiali; difetti nelle rifiniture; mancata impermeabilizzazione … etc.

Le scelte progettuali errate, invece, concernono a carenze nella realizzazione delle opere/ dei lavoripattuiti che, benché realizzati in conformità del progetto originario, sono inidonee/non funzionali a garantire il normale godimento dell’immobile.

Esempi comuni sono l’inadeguatezza termica o acustica determinate dovuta scelte tecniche sbagliate, errata valutazione del suolo ove sorgerà l’opera, dimensione errata degli impianti.

Nei casi di cui sopra, la responsabilità è riferibile all’appaltatore, anche quando i lavori sono stati eseguiti su progetto altrui. Tra i doveri dell’appaltatore, infatti, vi è anche quello di segnalare gli errori contenuti nel progetto che possano pregiudicare la sua corretta esecuzione.

L’acquirente di un immobile, dunque, dispone di tutele specifiche per i vizi costruttivi e le scelte progettuali errate.

Le azioni legali da lui esercitabili sono qui di seguito elencate:

1. eliminazione dei vizi, l’acquirente ha diritto che gli eventuali difetti vengano rimossi a spese del costruttore;
   
2. riduzione del prezzo, al fine di mantenere la proprietà dell’immobile, pagando un corrispettivo equo allo stato reale del bene;
   
3. risarcimento del danno, l’acquirente ha sempre diritto di ottenere il ristoro dei danni subiti, nei quali rientrano anche quelli determinati dalla indisponibilità dell’immobile durante gli eventuali lavori di ripristino;
   
4. risoluzione del contratto, in ultima analisi si può ricorrere a questa soluzione, nel caso in cui i vizi riscontrati dovessero rendere l’immobile non idoneo all’uso o ne dovessero diminuire in modo apprezzabile il valore.
   

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